 税務情報
役員と同族会社間の土地売買の留意点
土地は高額なため、売買の時に取引金額をいくらにするかによって、損益に重大な影響があります。
特に役員と同族会社間ではトラブルになりやすいので、以下ポイントを整理してみます。
Ⅰ 会社が役員から土地を買う場合
売買の相手方が第三者の場合には、お互いに自分に有利になるように取引するので恣意的な操作が入る余地はありませんが、同族会
社と役員間では、恣意性が生じやすいので、税務上厳しいチェックが行われます。
１．土地の時価
土地の時価は、一般に一物四価といわれ、次の４つがあります。
（１）実勢価格
日々不動産売買市場で動いている価格ですが、客観的基準としては不安定なため、取扱いが難しい価格といえます。
（２）公示価格
一般的に公示価格を基に売買すれば問題ないとされています。
ところが、公示価格は国土庁が、ある一定の場所についてのみ発表しているだけで、すべての土地について公示価格があるわけではありません。したがって、他の基準も併用する必要があります。
（３）路線価
路線価は、国税庁が毎年１月１日現在において、全国の主要な市街地の道路について、１平方メ－トル当たりの時価を評価し 、それを「路線価図」という地図の形にしたものです。
この路線価は、相続税や贈与税の計算をするときに土地の評価額を算定するために用意されているもので、公示価格の約８割を目安に計算されています。
したがって、その評価額を８割で割り戻せば、適正な時価と考えられるので、実務上は、この方法が多く用いられているようです。
（４）固定資産税評価額
固定資産税評価額というのは、市町村が、毎年１月１日現在の土地の金額を調べて固定資産税を課税するための基礎となるものです。
公示価格の７割を目安に算定されているようなので、７割で戻せば、おおよそ適正な時価ということができます。
ただし、実際は３年に１回しか評価替えをしないので、２年目以降は問題が残ります。ちなみに、前回の評価替えは、平成１２年でしたので、次回は平成１５年になります。
不動産鑑定士の鑑定評価を取れば、より適正な時価が算定される可能性は高いのですが、費用や時間の面から鑑定評価を取りたくないという場合には（１）から（４）を参考に決めることになります。
２． 役員の税金
土地を売った役員には、譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は、一般に次のように計算されます。
なお、土地を所有していた期間により、「短期」と「長期」の譲渡に分けられ、課税の仕方が異なります。具体的には、その土地を買った日から、その土地を譲渡した年の１月１日までの期間が５年を超えるものを「長期」といい、課税所得の２６％(所得税２０％、住民税６％)で課税されることが一般的です。
５年以下を「短期」といい、税負担が倍以上になります。
＜課税譲渡所得の計算＞
① 譲渡収入
② 取得費(取得費が不明の場合、収入金額の５％とすることができます)
③ 譲渡費用(仲介手数料、測量費、印紙代等)
④ 特別控除(一般長期は１００万円)
⑤ 課税譲渡所得 ①－②－③－④＝×××円(千円未満切捨)
３． 時価より安く買った場合
（１）役員側の処理
「個人が、法人にその所有する資産を時価よりも低い価格で譲渡した場合、その譲渡価格が時価の２分の１未満のときは、時価により譲渡したものとみなす」という、みなし譲渡の規定が所得税法にあります。
よって、もし、役員が時価の２分の１未満で、会社に土地を譲渡したら、受取金額にかかわらず、時価で譲渡したものとして、所得税が課税されますので注意が必要です。
（２）会社側の処理
会社が低額な金額で土地を購入した場合には、適正な時価との差額については、（土地）×××（受贈益）×××として、法人の所得金額の計算上、益金の額に算入されます。また、土地の取得価格は、この差額を加えた時価ということになります。
４． 時価より高く買った場合
（１）役員側の処理
あくまで適正な時価を限度として譲渡所得が計算され、時価を超える部分は、役員賞与となり、給与所得として課税されます。
（２）会社側の処理
時価を超える分は、（役員賞与）×××（現金預金）×××として処理されますが、役員賞与は損金に算入されません。
Ⅱ 会社が役員に土地を売る場合
（１） 時価で売った場合
会社は帳簿価額との差が固定資産売却損益となり、問題ありません。
（２） 時価より安く売った場合
会社においては、適正な時価以外の金額で取引をすることは税務的に認められていないので、安く売っても、時価で譲渡したものとして譲渡損益が計算され、時価との差額は役員賞与として処理されます。
（３） 時価より高く買った場合
会社はあくまで時価で譲渡したものと考えますから、時価より高く譲渡した部分は、譲渡益ではなく受贈益として、金銭の贈与を受けように処理されます。しかし、税務上は譲渡益でも受贈益でも、同じ益金ですから結果として所得に影響ありません。
経営者や管理職にとっての「頼む・断る」場面別のケース事例を追加しました。
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